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Dans les immeubles en copropriété, les décisions importantes doivent être votées.
Dans les immeubles en copropriété, les décisions importantes doivent être votées.

Vote en copropriété : les règles de majorité

Vous venez juste d’acheter un bien en copropriété ou vous vous apprêtez à le faire et ne connaissez pas encore tous les rouages des assemblées générales ? Découvrez sans attendre les dessous des votes et l’explication des différentes majorités.

Les types de votes possibles lors de l’assemblée générale de copropriété

Organisée une fois par an, l’assemblée générale réunit tous les copropriétaires. Durant cette réunion, toutes les décisions importantes pour la copropriété sont votées. Le vote est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à la surface dont il est propriétaire (sa quote-part).

Selon les conséquences et l’importance qu’ont ces résolutions, elles nécessitent d’obtenir une majorité qui peut être, soit :

  • Une majorité à l’unanimité
  • Une majorité absolue
  • Une majorité double
  • Une majorité simple

Le vote est toujours nominatif, il est réalisé soit :

  • à main levée
  • par appel nominatif
  • par bulletin nominatif

Lors d’une même assemblée, plusieurs résolutions peuvent être prises et nécessiter chacune une majorité différente. Le procès-verbal d’assemblée donne dans le détail le résultat des votes avec les oppositions et les abstentions.

Attention, dans certains cas seuls les copropriétaires concernés par la résolution votent. C’est le cas des résolutions portant sur l’ascenseur ou l’escalier par exemple.

Vote en copropriété : les décisions concernées par la majorité à l’unanimité

Le vote à l’unanimité concerne les décisions qui auront de lourdes conséquences sur la copropriété :

  • Vente de parties communes pouvant porter atteinte à la destination de l’immeuble
  • Souscription d’un emprunt collectif
  • Modification de répartition des charges
  • Installation ou suppressions d’éléments d’équipements ou de services collectifs tels que des boites aux lettres par exemple
  • Suppression du poste de gardien
  • Décision impliquant le changement de nature de partie privative d’un ou plusieurs copropriétaires…

Le vote à l’unanimité exige la présence de tous les copropriétaires (ou leur représentation). Si l’un est absent, et même s’il ne dispose que d’une quote-part minime, les décisions concernées ne peuvent être entérinées.

À savoir que la destination de la copropriété est définie non seulement par le règlement de copropriété, mais également par l’immeuble lui-même (usage d’habitation, usage mixte…)

Copropriété : quelles sont les règles du vote à la majorité absolue ?

Concernant des décisions importantes, mais moins lourdes de conséquences que celles qui requièrent l’unanimité, le vote à la majorité absolue est obligatoire pour :

  • Les décisions concernant les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, mais qui n’affectent pas les parties communes
  • Les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, mais sans changement de destination de la copropriété ;
    La désignation d’un nouveau syndic
  • Ou encore l’élection des membres du conseil syndical…

Contrairement au vote à l’unanimité, il n’est pas nécessaire que tous les copropriétaires soient présents à l’assemblée générale. Toutefois, la majorité absolue se calcule sur l’ensemble des copropriétaires (présents, représentés, absents). Si la majorité n’est pas obtenue lors d’un premier vote, il est possible de remettre au vote la décision. Et si un tiers des copropriétaires se sont déclarés favorables, la résolution peut être remise au vote lors de la même assemblée avec l’obligation d’une majorité simple.

À noter : si le projet ne concerne ni l’individualisation des contrats de fourniture d’eau ni des travaux d’amélioration, d’addition ou de transformation de l’immeuble, le second vote peut se passer à la majorité simple lors d’une autre assemblée générale.

Quels projets nécessitent un vote à la double majorité ?

Le vote à double majorité est requis dans le cas de décisions devant modifier le fonctionnement ou l’organisation de la copropriété. Par exemple :

  • L’achat ou la vente de parties communes (sans atteinte à la destination de la copropriété)
  • La suppression du poste de gardiennage sans atteinte à la destination de la copropriété
  • Les travaux de surélévation ou de construction de bâtiments pour créer de nouveaux locaux privatifs
  • La modification du règlement de copropriété pour l’usage ou l’administration des parties communes
  • La possibilité pour un copropriétaire d’obtenir le droit de jouissance exclusif d’une partie commune…

La double majorité est acquise lorsque la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix, se positionnent favorablement. Si le nombre de copropriétaires absents lors de l’assemblée générale est important, la double majorité peut être difficile à atteindre.

À savoir : pour les travaux d’amélioration, il est possible de réaliser un second vote à la majorité allégée.

Qu’est-ce que la majorité simple ?

Le vote à la majorité simple concerne les résolutions relevant de l’administration courante de l’immeuble. Par exemple :

  • L’organisation du conseil syndical
  • Les travaux d’entretien des parties communes (entretien courant de l’ascenseur, des escaliers…)
  • Le budget prévisionnel
  • Les travaux rendus obligatoires tels qu’une mise aux normes de l’ascenseur ou le ravalement imposé par l’administration…

En majorité simple, pour qu’une résolution soit acceptée, il suffit que le nombre de votes pour soient supérieurs aux votes contre. Cette majorité est calculée sur le nombre de copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale.

À noter que la majorité simple est également appliquée pour toutes les résolutions n’ayant pas été définies par la loi.

Publié par Sarah Joly

A propos Sarah Joly

Responsable Publicité et Communication chez L'immobilier 100% entre Particuliers.

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