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L’état de santé du marché immobilier est fortement lié à la conjoncture économique
L’état de santé du marché immobilier est fortement lié à la conjoncture économique

Immobilier et conjoncture économique

Les notaires viennent de publier leur première note de conjoncture de l’année 2019. Portant sur les chiffres de l’immobilier 2018, elle nous confirme que le marché de la pierre est fortement influencé par la conjoncture économique. Décryptage…

Immobilier 2018 : une nouvelle année de hausse

Comme ils l’avaient prévu il y a un an, les notaires ont été bien occupés en 2018 en matière d’immobilier. Et ce, même si les ventes immobilières, qui atteignaient le chiffre de 957.000 à fin octobre, se sont légèrement tassées sur le dernier trimestre. Dans tous les cas, assez pour que les transactions ne dépassent pas le million sur l’ensemble de l’année.

Sur 12 mois, et depuis la fin de l’année 2017, les notaires ont relevé un chiffre des ventes stagnant entre 950.000 et 960.000.

Les prix des biens ont quant à eux subi une hausse atteignant +1,4 % au troisième trimestre 2018 par rapport au trimestre précédent où ils avaient augmenté de +0,7 %. Sur les 12 mois étudiés, les appartements anciens ont vu le prix du mètre carré augmenter de +3,6 %. Une hausse moins importante que celle constatée en 2017 et offrant une grande disparité entre la province (+2,6 %) et Paris (+4,2 %). Même tendance à la hausse pour le prix des maisons en France avec +0,7 % sur 3 mois. Mais, contrairement aux appartements, ce sont les prix des maisons de province qui évoluent le plus sur un an avec +2,7 % contre +2 % à Paris.

Toutefois, malgré la hausse continue, les prix n’ont pas rattrapé leurs niveaux de 2011, année où ils étaient au plus haut (hormis les prix des appartements anciens en Île-de-France).

Immobilier : la hausse des prix devrait se tasser en 2019

Pour les mois à venir, les notaires tablent sur un maintien de la dynamique des ventes. Les conditions risquent en effet de s’y prêter encore un moment. C’est-à-dire :

  • Des taux d’intérêt très bas (proches de leur niveau record de fin 2016 début 2017)
  • Des prix dont la hausse va être encore contenue (sauf sans doute à Bordeaux, Paris, et Lyon intra-muros)
  • Un marché immobilier bénéficiant d’une rotation rapide du parc immobilier signe d’une belle dynamique

Si l’étude des avant-contrats confirme des prix en hausse jusqu’à février 2019, les notaires tablent sur un nouveau tassement dans les mois suivants. En particulier sur le marché des appartements anciens.

Les professionnels mettent en revanche un bémol aux très bons chiffres des ventes de 2018. En effet, eu égard au stock de biens disponibles en hausse continue de 1 % par an, ceux-ci sont comparables (en pourcentage) aux chiffres des transactions des années 2000.

Un plafond, aussi bien en matière de prix qu’en matière de transactions, pourrait donc avoir été atteint.

Les incertitudes économiques et fiscales plombent le marché

D’autant plus que, comme le notent les notaires, la santé du marché immobilier est toujours fortement impactée par les sursauts de l’économie. Il suffit en effet que la conjoncture économique cause quelques inquiétudes aux Français pour que ceux-ci se désengagent d’un achat qui est un investissement important et qui engage sur plusieurs années (en moyenne sur 15, 20 ou 25 ans).

C’est d’autant plus le cas lorsque cet achat a pour but l’investissement pur, et non le logement. La hausse de la fiscalité et/ou les décisions politiques relatives aux aides à l’investissement influencent généralement fortement les acheteurs.

Les notaires dans leur note de conjoncture en apportent la preuve s’il en est besoin : les offres de biens à visées locatives ont baissé de 21,1 % en un an dans le secteur B2 après son éviction du dispositif d’incitation Pinel.

Même si ces chiffres sont à relativiser au vu de la baisse qu’ont subi d’autres secteurs non concernés par la fin du dispositif.

Dans les faits, ce sont essentiellement les mises en vente de logements individuels qui ont le plus diminué (-21,4 % sur 12 mois contre -7,8 % pour les logements collectifs). Et dans le même temps, si les prix des logements collectifs ont augmenté de +3 % en moyenne, ceux des logements individuels ont perdu -3,5 %.

Des différences entre logements individuels et collectifs qui viennent, selon les notaires, essentiellement des prix plus élevés des premiers et de l’anticipation par les investisseurs de la fin de l’accompagnement de l’état dans certains secteurs.

Les acheteurs étrangers de plus en plus nombreux

Le nombre de transactions réalisées en France par des acheteurs étrangers est également fortement tributaire de la conjoncture économique. En 2017, ceux-ci représentaient 5,4 % des acquéreurs. Un chiffre qui a légèrement augmenté sur les six premiers mois de l’année 2018 en passant à 5,9 %. Une croissance maintenue principalement par les achats réalisés en Île-de-France. Et par les Britanniques, toujours premiers acheteurs malgré l’incertitude du Brexit. Suivent, sur le podium, les Allemands et les Italiens.

À noter, toutefois, que ces chiffres pourraient sans doute être plus élevés si les prix des logements parisiens n’étaient pas si élevés. Les notaires ont ainsi relevé sur une de leurs études que Paris est la ville qui a subi la plus forte hausse de prix avec un mètre carré 3,9 fois plus cher qu’il y a 19 ans. La capitale française bat ainsi Londres (3,1) et New York (2,1).

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A propos Sarah Joly

Responsable Publicité et Communication chez L'immobilier 100% entre Particuliers.

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